Gyakori kérdések a készülő településtervről

A településterv természetesen a belterületi és a területét tekintve nagyságrendileg azonos méretű külterületi városrészekre is kiterjed. A nyár során megkezdődtek az egyeztetések, a koncepciók és elképzelések megismerése. Viták és konfliktuspontok is felszínre kerültek, ami természetes, sőt hasznos része egy ilyen alkotómunkának.

Szeptembertől folytatódik a munka: szeptember 22-én 18:00 órától a Házasságkötő teremben bemutatjuk a készülő településterv stratégiai irányait. Az eddigi beszélgetések számos kérdést vetettek fel, ezekből teszünk közzé egy rövid válogatást – a teljesség igénye nélkül.

Elsősorban a külterületeket érintő kérdéseket foglaltuk össze, mivel a nyár ezeknek a korábbi években, évtizedekben elhanyagolt településrészeknek a jövőképéről szólt. A külterületek jövője, a változás iránya és mértéke nem választható el a belterülettől, a város egy egységként értelmezendő, közben pedig fontos megérteni a különböző településrészek egyediségeit, adottságait és az eltérő jogszabályi kereteket is. Online felületeinken és a következő Körképben is részletesen foglalkozunk majd a témával, egyre inkább az egységes, egész Biatorbágy perspektívájából.

1. Célja lehet-e a településtervnek a külterületek további beépülésének vagy a népesség növekedésének korlátozása, és ha igen, milyen eszközökkel?

A cél a város fenntartható fejlődése, valamint a külterületek természeti és épített értékeinek megőrzése. Ennek érdekében szükséges a külterületi fejlesztési lehetőségek kereteinek meghatározása és az előírások következetes betartatása. A fenntarthatóság követelményeinek megfelelően szeretnénk szabályozni a változások ütemét és minőségét.

2. Mi a célja a külterületi telekméret-növelés ösztönzésének?

A legfontosabb cél a tájkarakter megőrzése, a természeti értékek védelme, valamint a külterületek változásával járó városi infrastruktúra-terhelés – közlekedés, intézmények, szolgáltatások – fenntarthatóságának biztosítása. Ennek egyik eszköze, ha a lakóingatlan építésének lehetőségével ösztönözzük a nagyobb telkek kialakítását. Jelenleg kertes mezőgazdasági területen úgynevezett lakó rendeltetésű épületet csak egy hektár, azaz 10 ezer négyzetméter feletti telken lehet építeni, ez alól kivételt csak az országos főépítész adhat. A lakóingatlan hitelezhető, és piaci értéke is magasabb lehet. Bármilyen telekméretet tűz ki célul a város, az engedélyezésről egyedi ügyekben az országos főépítész dönt. A jelenlegi városvezetés az országos szabályozásnál kisebb, 3–6 ezer négyzetméteres telekméret érdekében kíván a jövőben dolgozni, feltéve, hogy ezt a lakosság támogatja.

3. Kötelezővé válhat-e a telekösszevonás, vagy kizárólag önkéntes alapon történhet?

Természetesen nem válhat kötelezővé. Telekösszevonás akkor lehet szükséges, ha valaki lakó rendeltetésű épületet kíván elhelyezni mezőgazdasági területen, és ehhez biztosítani kell az előírt legkisebb telekméretet.

4. Mi történik azokkal a jelenlegi telkekkel, amelyek kisebbek az újonnan meghatározott minimális telekméretnél?

Megmaradnak, és a jelenlegi szabályok szerint építhetők be.

5. Rákényszeríthetők-e a tulajdonosok a telekméret növelésére, illetve kapcsolódhatnak-e ehhez pénzügyi ösztönzők vagy kötelezettségek?

Semmilyen kényszer nem lehetséges. Ha valaki akár lakó-, akár nem lakóövezetben építeni szeretne, be kell tartania az építési előírásokat. Lakóingatlant jelenleg mezőgazdasági területen 10 ezer négyzetméteres telken lehet építeni. Gazdasági épületre és hétvégi házra más szabályok vonatkoznak. Lakóépület kedvezőbb pénzügyi feltételekkel építhető. Ez, valamint a jelenlegi 10 ezer négyzetméteres határ csökkentése már ösztönzője lehet a telekösszevonásoknak.

6. Milyen hatással lehet az új szabályozás a külterületi ingatlanok és telkek értékére, és vizsgálják-e ennek esetleges kompenzációs kérdéseit?

A jogi rendezettség, a kiszámíthatóság és a lakó rendeltetés elhelyezhetősége vélhetően pozitív hatással lesz az ingatlanárakra.

7. Mi történik a már meglévő, engedély nélkül vagy a korábbi szabályoktól eltérően létesült épületekkel: rendezhetők, fennmaradhatnak vagy elbontásra kerülhetnek?

Szabálytalan építkezés csak a hatályos jogszabályi előírásoknak megfelelően legalizálható. A helyi önkormányzatok nem építési hatóságok, ezért ebben nincs jogkörük. Az engedélyezés, a szabálytalanságok megállapítása és a szankcionálás a kormányhivatalok illetékessége.

8. Ahol belátható időn belül nem építhető ki csatornahálózat, milyen korszerű egyedi vagy közösségi szennyvízkezelési megoldások engedélyezhetők?

Nyílt karsztos területeken csak zárt szennyvíztároló létesíthető. Az egyedi biológiai szennyvíztisztító berendezések telepítésének lehetősége vizsgálat alatt áll. A közmű vagy közműpótló kiépítése egyes területeken víziközmű-társulással valósulhat meg, amihez több szomszédos telektulajdonos együttműködése szükséges.

9. Lehet-e kutat fúrni külterületen, milyen engedélyezési vagy bejelentési szabályok vonatkoznak erre, és hogyan kívánják védeni a felszín alatti vízkészletet?

Kutat fúrni Biatorbágyon kizárólag az Országos Vízügyi Főigazgatóság engedélyével lehet. Az önkormányzat a legutóbbi lakossági fórumon elhangzottak alapján vizsgálja egy közcélú kút fúrásának lehetőségét az Ürge-hegyen.

10. Kinek a feladata a külterületi utcák és utak járhatóvá tétele, karbantartása és fejlesztése?

Az önkormányzati közterületek karbantartása és fejlesztése a Városgondnokság feladata. A magánutak karbantartása és fejlesztése a tulajdonosok felelőssége.

11. Milyen elvek alapján döntik el, hogy mely külterületi utak kapnak szilárd burkolatot, illetve hol elegendő más műszaki megoldás?

A döntésnél a forgalom mértékét, az út hálózati szerepét, a biztonságot és a megközelíthetőséget veszik figyelembe. Kulcsfontosságú a terep- és talajadottságokból adódó vízelvezethetőség, a fenntarthatóság és az elérhető források mértéke.

12. Tervezik-e a városi vagy helyi buszjáratok külterületi kiterjesztését?

Igen, cél, hogy a ViaBusz járatai bővüljenek és sűrűbben közlekedjenek. A 2026. szeptemberi ViaBusz-menetrend már ennek szellemében készült.

13. Hogyan kívánják összehangolni a környezet- és vízbázisvédelmi szempontokat az ott élők alapvető infrastrukturális igényeivel?

Kizárólag olyan infrastrukturális és közműpótló fejlesztéseket támogatunk, amelyek megfelelnek a környezet- és természetvédelmi, a tájkarakter megőrzését biztosító, valamint a vízbázisvédelmi követelményeknek. Beépítésre szánt területeken a hosszú távú cél a teljes közművesítettség.

14. Milyen elvek alapján használja fel az önkormányzat a külterületi ingatlanokhoz kapcsolódó helyi adóbevételeket, és ezekből mennyi fordítható vissza a külterületek fejlesztésére?

Az elsődleges szempont a személy- és vagyonbiztonság. Jelenleg az önkormányzat a külterületek adóbevételeinek sokszorosát fordítja ezekre a városrészekre. A külterületekről befolyó építmény- és telekadó összege 2025-ben 19 millió forint volt. Biatorbágy 2025-ben nagyságrendileg 140 millió forintot költött a külterületekre. Ebből 22 millió forint jutott tanyagondnokságra, 60 millió karbantartásokra, útépítésekre és tervezésekre. További költséget jelentett a közvilágítás, a civil egyesületek támogatása, a közbiztonság, a ViaBusz és a szennyvízszállítás támogatása.

15. Milyen intézkedéseket tervez az önkormányzat a külterületek közbiztonságának, bűnmegelőzésének és rendszeres hatósági jelenlétének javítására?

Képviselő-testületünk idén külön keretet biztosított a külterületi közbiztonsági programra. Egyebek mellett egy 4×4-es rendőrautót vásároltunk, amelyet a rendőrség a fokozott külterületi jelenlét biztosítására használ. Az önkormányzat által támogatott polgárőrség kiemelt feladata is a külterületek biztonságának fenntartása.