Megtelt-e Biatorbágy? Viták, egyeztetések és fórumok – a város a következő ötven évéről dönt

A településterv első ránézésre adminisztratív kötelezettség: kormányrendelet írja elő, hogy 2027. július 1-jéig minden településnek új szabályozásra kell átállnia. Kocsis József polgármester szeptember 22-én, a Fő téri tájékoztatón azonban világossá tette, hogy a formai követelmény mögött jóval nagyobb a tét. „Milyen települést hagyunk a gyermekeinkre? Hogyan fog kinézni a következő évtizedek Biatorbágya?” – tette fel a kérdést. Hozzáfűzte: most nem a rendeletalkotás, hanem egy olyan jövőkép megalkotásának ideje van, hogy milyennek képzeljük el a várost harminc, negyven, ötven év múlva.

Kétszer akkora város, ugyanazokkal a korlátokkal

A rendszerváltás idején Biatorbágyon nagyjából 7200-an éltek, 2026-ra számuk 15 500 körülire nőtt. A korábbi szabályozások bőven adtak beépítési lehetőséget, az intézmények viszont nehezen követték a bővülést. A polgármester azt mondja, hogy ma már minden intézmény száz százalékon üzemel, a közműhálózat pedig a növekedés egyik legszűkebb keresztmetszete.

Hogy mekkora teherrel jár egy-egy döntés, azt egy egyszerű számítással érzékeltette: háromezer új lakos – bárhol települjön le a városban – nagyjából 400–500 iskoláskorú gyereket jelent, vagyis új iskolát, új óvodát és új orvosi körzetet. „Az utóbbi egy-két évtizedben inkább egyszerű bővülés volt a városban, nem pedig minőségi fejlesztés” – fogalmazott. A településterv feladata szerint éppen ennek megfordítása: kontrollált növekedés, infrastruktúrához igazodó beépítés, a természeti értékek megőrzése és a már itt élők életminőségének javítása. Mindez nem jelent uniformizálást: a településrészeknek meg kell őrizniük saját karakterüket. A kérdés nem állíthatja szembe egymással a kül- és belterületen, a lakóparkokban és az óvárosban élőket. „Nem bezárni szeretnénk Biatorbágy kapuit, hanem kitárni mindazok előtt, akik a közös értékeinket vallják” – mondta.

Szoros menetrend, kényes kompromisszum

Csenger-Zalán Annamária főépítészi tanácsadó a jogi keretet ismertette: a korábbi négy tervdokumentum helyébe két elem, a fejlesztési és a rendezési terv lép. A folyamat a tervezési szakasz végén jár, és ha egyszer elindul a hivatalos véleményezés, érdemi változtatásra már alig lesz mód. Koszorú Lajos településtervező szerint a 2025–26. év fordulóján beérkezett mintegy kétszáz módosítási kérelmet feldolgozták, az egyeztetési anyagnak november végéig kell elkészülnie, a jóváhagyás pedig tavasszal indulhat.

A tervező a külterületek kapcsán nyíltan fogalmazott: a szőlőhegyi és üdülőterületi igények jelentős része jogszabályba ütközik. „Ez nem a tervezőkön vagy az önkormányzaton múlik, hanem a hatályos jogon” – mondta. Szakmai magánvéleményként hozzátette: a mezőgazdasági területekre vonatkozó országos szabályok túl szigorúak és kevéssé életszerűek – de számít arra, hogy ezek változni fognak.

Elhangzott, hogy a párbeszédet egy civil munkacsoport segítheti, ahová bárki jelentkezhet. Túljelentkezés esetén sorsolással döntenek a tagokról. A cél az, hogy a résztvevők összetétele minél inkább tükrözze a város lakosságát.

Egy petíció árnyékában

Hogy mennyire kényes ez a kérdés, azt a szeptember 21-i külterületi fórum mutatta meg. A Juhász Ferenc Művelődési Központban mintegy harmincan ültek a teremben – sokan közülük korábban már aláírták a Patrióta Városvédő Közéleti Egyesület petícióját is. Ebben azt kérik, hogy a testület ne fogadja el a külterületi koncepciót és ne módosítsa ennek alapján a helyi építési szabályzatot, amíg létre nem jön egy érdemi civil munkacsoport. A 340 aláírás szeptember 7-i átadáskor a kezdeményezők lakossági igényfelmérést és egy 17 oldalas jogi szakvéleményt is mellékeltek. Kocsis József korainak nevezte a petíciót, és hangsúlyozta: a koncepció vitaanyag, nem pedig végleges döntés.

A vita kulcsszáma a 3000 négyzetméter. A négy vizsgált külterületen – az Ürge-, a Kutya-, a Szarvas- és az Öreg-hegyen – 1956 telek található, átlagosan 1586 négyzetméteresek, és mindössze 9,3 százalékuk nagyobb 3000 négyzetméternél. A koncepció ugyanakkor lakóépülettel beépíthető telkeknél 3000, helyenként 6000 négyzetméteres minimumot javasol. A polgármester szerint ez még kedvező is lehet, hiszen országosan 10 ezer négyzetméter lenne az irányadó, ugyanakkor úgy fogalmazott: a városnak nem lehet érdeke, hogy 1000–1500 négyzetméteres telkeken éljenek emberek.

A teremben azonban konkrét élethelyzetek kerültek elő. Egy lakos arról beszélt, hogy a mai besorolás mellett a külterületek nagy részén jogszerűen nem lehet építkezni, a bankok pedig hitelt sem adnak ezekre az ingatlanokra.

Felmerült az is, miért nem lehet szelektíven szabályozni, miért nem lehet csak azokat a telkeket lakóövezetté átminősíteni, ahol már most is élnek emberek, míg a beépítetlen területek maradnának a jelenlegi besorolásban. Kocsis József szerint ez azért nem működik egyszerűen, mert az ingatlanjog az ingatlanhoz kapcsolódik, nem az adott személyhez. Ha tehát egy jelenlegi tulajdonos helyére más kerül, nincs garancia arra, hogy az új tulajdonos nem kezdene olyan fejlesztésbe, amely idővel felborítaná az eredeti elképzelést. A polgármester ugyanakkor azt is, mondta, hogy minden olyan alternatívára nyitottak, amely belefér a jogszabályi keretekbe, és ténylegesen megvalósítható.

„Nem lakótelepet akarunk”

A fórum egyik fontos tanulsága volt, hogy a megszólaló tulajdonosok nem feltétlenül a lazább beépítési szabályokat követelték. Többször elhangzott, nem az a cél, hogy a szőlőhegyeken lakóparkosodás induljon. A nagyobb telkeket, a szigorúbb beépítési szabályokat és a táj védelmét sokan elfogadhatónak tartanák, ha közben a jelenlegi tulajdonosok számára is kiszámítható maradna az ingatlanuk helyzete, és lehetőség lenne a jogszerű életvitelszerű használatra.

A városvezetés viszont éppen attól tart, hogy ha nem történik szabályozás, a külterületek fokozatosan benépesülnek. Kocsis József szerint akár ötezer ember is megjelenhetne hosszabb távon ezeken a területeken. Egy ürge-hegyi lakos erre azt kérdezte, ha valóban több ezer ember költözne ki, hogyan lehetne megoldani a közlekedést, az oktatást, az egészségügyi ellátást, a vizet és a szennyvízkezelést. A polgármester válasza szerint éppen ezért kell szabályozni a folyamatot.

„Az ötezer ember akkor jelenhet meg, ha nem csinálnak semmit” – mondta.

Szerinte a cél tehát nem az, hogy ennyi ember költözzön a külterületekre, hanem éppen az, hogy a beköltözés ennél kisebb mértékű legyen.

Víz nélkül nincs gazdálkodás

Egy ürge-hegyi szőlősgazda konkrét példát hozott: öt évvel ezelőtt még mintegy 2500 liter bort szüreteltek, idén körülbelül 300 litert. „Víz nélkül nem lehet gazdálkodni” – mondta. Szerinte, ha ezt a problémát nem veszik figyelembe, csak elodázzák a kérdést. Azt is felvetette, nem várható el, hogy valaki sorra felvásárolja a kis telkeket csak azért, hogy egyáltalán szabályosan használhassa a területet. Szerinte ezért azt kellene megvizsgálni, hogy életképes-e még az erőltetett mezőgazdasági szemlélet ezeken a területeken.

Fejlesztések már most is vannak

A polgármester felhívta a figyelmet arra, hogy infrastruktúra-fejlesztések már ma is vannak. Elmondása szerint az Ürge-hegyen az Oportó utcában útfejlesztést terveznek, a Katalin-hegyen pedig már útépítés is történt. Az Ürge-hegyen vizsgálják egy vízvételi pont kialakításának lehetőségét, és arra is emlékeztetett, hogy van buszközlekedés és szemétszállítás a külterületen. Repcsik Dávid, a külterületekért felelős tanácsnok további fejlesztésekről beszélt, október végére elkészülhet egy hulladéktároló, az Ürge-hegyen új buszmegállók készültek, és a Szüretelők útján a közvilágítással is foglalkoznak. A külterületeken szociális szolgáltatások is működnek, például a tanyagondnoki szolgálat és a házi segítségnyújtás. A rendőrség pedig új autót kapott a külterületi jelenlét erősítésére.

A fórum végére kiderült, hogy a telekméret csak a jéghegy csúcsa: mögötte ott van a vízhiány, a közművek, az ingatlanértékek és a szabálytalan építkezések ügye. Az önkormányzat évtizedekben gondolkodik, a tulajdonosok viszont egészen közeli kérdésekre várnak választ.