Több mint 340 aláírás, háromnapos lakossági egyeztetés, civil munkacsoport és egy több évtizedre szóló településrendezési vita. Az Ürge-hegy, a Kutya-hegy, a Szarvas-hegy, az Öreg-hegy, a Katalin-hegy és a Peca-tó jövője hetek óta az egyik legvitatottabb helyi ügy Biatorbágyon.

A vita első látásra a telekméretekről szól. A szeptember 21-i lakossági fórumon azonban ennél jóval több kérdés került elő. Lehet-e és milyen feltételekkel lakni a külterületeken? Mi lesz a ma még kisebb telkekkel? Hogyan lehet megőrizni a szőlőhegyek táji karakterét? Ki fizeti majd az utak és a közművek fejlesztését? Mi történik azokkal az ingatlanokkal, amelyek ma nem felelnek meg egy esetleges új szabályozásnak? A Juhász Ferenc Művelődési Központban mintegy harmincan ültek a teremben. A kérdésekből hamar kiderült: miközben az önkormányzat több évtizedes távlatban próbál gondolkodni, a külterületi tulajdonosok közül sokan egészen konkrét dolgokra szeretnének választ kapni. Arra például, hogy mi lesz a saját telkükkel.

„Most tartunk a közös gondolkodásnál”

Kocsis József polgármester a beszélgetés elején arról beszélt, hogy szerinte korai volt a szeptember 7-én átadott petíció, hiszen a város és a külterületeken élők jelenleg még az egyeztetés szakaszában vannak. A több mint 340 aláírással benyújtott petíciót a Patrióta Városvédő Közéleti Egyesület kezdeményezte. A szervezők ebben azt kérik, hogy a képviselő-testület ne fogadja el a jelenlegi külterületi fejlesztési koncepciót, ne ennek alapján módosítsa a Helyi Építési Szabályzatot, ne változtassa meg az érintett területek övezeti besorolását, és ne alakítsa át az úthálózatot addig, amíg a külterületen élők érdemi részvételével létre nem jön egy civil munkacsoport. A petíció átadásakor a kezdeményezők egy lakossági igényfelmérést, annak összesítését, a koncepció kritikáját és egy 17 oldalas jogi szakvéleményt is átadtak.

Kocsis József a fórumon hangsúlyozta, hogy a bemutatott külterületi koncepció nem végleges döntés, hanem olyan vitaanyag, amelynek éppen a mostani egyeztetések során kell tovább formálódnia. A városvezetés szerint a külterületek jövőjéről szóló szakmai munka ráadásul nem most kezdődött.

A 2022-ben elkészült Szőlőhegyek Fejlesztési Tanulmányt 2023-ban is megpróbálták véleményeztetni az érintettekkel, ám a polgármester elmondása szerint akkor kevés visszajelzés érkezett. A 2025-ben készült rövidebb, aktualizált változatra mindössze két érdemi észrevétel futott be. A város ezt követően közérthetőbb, rövidebb anyagokkal próbálta elérni a lakosságot. A nyári fórumokon aztán már jóval több vélemény érkezett.

A fórumon már az első kérdések egyikében előkerült az alapvető dilemma, ha a városnak egyszerre kell kezelnie a belterületet és a külterületeket, akkor mi a hosszú távú cél? Maradjon-e a külterület elsősorban rekreációs és gazdálkodási tér, vagy számolni kell azzal is, hogy egyre többen fognak ott élni? Kocsis József válasza egyértelmű volt: „Itt emberek laknak, és még több ember fog itt lakni, a külterületeken is.”

A polgármester szerint a településterv éppen azért szükséges, hogy olyan kereteket alakítsanak ki, amelyek mellett a külterületeken élők és maga a város is kezelni tudja ezt a folyamatot.

1956 telek, átlagosan 1586 négyzetméter

A vita egyik kulcsszáma a 3000 négyzetméter. A 2022-es tanulmány szerint a négy vizsgált szőlőhegy – az Ürge-hegy, a Kutya-hegy, a Szarvas-hegy és az Öreg-hegy – a kiszolgáló utakkal együtt mintegy 323 hektáron terül el. A területen 1956 telek található, az átlagos telekméret 1586 négyzetméter. Mindössze 183 telek, vagyis 9,3 százalék nagyobb 3000 négyzetméternél. A koncepcióban ugyanakkor 3000, egyes területeken pedig 6000 négyzetméteres minimális telekméret szerepel a jövőbeni lakóépülettel beépíthető telkeknél. A teremben ezért gyorsan a konkrét tulajdonosi helyzetek kerültek elő. Mi lesz azokkal, akiknek 800, 1000, 1500 vagy 2500 négyzetméteres telkük van?

Egy szarvashegyi lakos például azt mondta, hogy jelenleg a Szarvas-hegyen jogszerűen nem lehet építkezni, többek között a 3000 négyzetméteres telekméret és a 3 százalékos beépíthetőség miatt. A besorolás miatt szerinte a bankok sem adnak hitelt ezekre az ingatlanokra.

Kocsis József erre úgy reagált, hogy amikor a tulajdonos megvásárolta az ingatlant, feltehetően tisztában volt az akkori lehetőségekkel. A polgármester szerint ugyanakkor a koncepcióban szereplő 3000–6000 négyzetméteres telekméret ebből a szempontból kedvezőbb lehet, hiszen országosan az ilyen besorolású területeknél 10 ezer négyzetméter lenne az irányadó. A város abban bízik, hogy bizonyos esetekben az országos főépítész kivételt tehet.

Kocsis József ugyanakkor azt is mondta, hogy szerinte a városnak nem lehet érdeke, hogy 1000–1500 négyzetméteres telkeken éljenek emberek. Mint fogalmazott, ez már szociális kérdés is, amelyet nem feltétlenül településrendezési eszközökkel lehet megoldani.

„Miért nem lehet szelektíven átminősíteni?"

A vita egyik pontján az is felmerült, miért nem lehet csak azokat a telkeket lakóövezetté átminősíteni, ahol már most is élnek emberek, míg a beépítetlen területek maradnának a jelenlegi besorolásban? Kocsis József szerint ez azért nem működik egyszerűen, mert az ingatlanjog az ingatlanhoz kapcsolódik, nem az adott személyhez. Ha tehát egy jelenlegi tulajdonos helyére más kerül, nincs garancia arra, hogy az új tulajdonos nem kezdene olyan fejlesztésbe, amely idővel felborítaná az eredeti elképzelést. A polgármester ugyanakkor azt is, mondta, hogy minden olyan alternatívára nyitottak, amely belefér a jogszabályi keretekbe és ténylegesen megvalósítható.

„Nem lakótelepet akarunk”

A fórum egyik fontos tanulsága volt, hogy a megszólaló tulajdonosok nem feltétlenül a lazább beépítési szabályokat követelték. Többször elhangzott, hogy nem az a cél, hogy a szőlőhegyeken lakóparkosodás induljon. A nagyobb telkeket, a szigorúbb beépítési szabályokat és a táj védelmét sokan elfogadhatónak tartanák, ha közben a jelenlegi tulajdonosok számára is kiszámítható maradna az ingatlanuk helyzete, és lehetőség lenne a jogszerű életvitelszerű használatra.

A városvezetés viszont éppen attól tart, hogy ha nem történik szabályozás, a külterületek fokozatosan benépesülnek. Kocsis József szerint akár ötezer ember is megjelenhetne hosszabb távon ezeken a területeken. Egy ürge-hegyi lakos erre azt kérdezte, ha valóban több ezer ember költözne ki, hogyan lehetne megoldani a közlekedést, az oktatást, az egészségügyi ellátást, a vizet és a szennyvízkezelést? A polgármester válasza szerint éppen ezért kell szabályozni a folyamatot.

„Az ötezer ember akkor jelenhet meg, ha nem csinálnak semmit” – mondta.

A cél tehát szerinte nem az, hogy ennyi ember költözzön a külterületekre, hanem éppen az, hogy a beköltözés ennél kisebb mértékű legyen.

A víz már most is probléma

A fórumon azonban nemcsak a jövőbeni lakosságszámról esett szó. Egy hozzászóló azt vetette fel, hogy a koncepcióban nincs megfelelő vízrajzi és talajvizsgálati háttér. Szerinte enélkül nehéz megmondani, hogy a jövőben milyen mezőgazdasági tevékenység folytatható a területeken. A kérdésre egy idősebb résztvevő is reagált, aki arra hívta fel a figyelmet, hogy országos jogszabályokról beszélnek, amelyekbe a biatorbágyi önkormányzatnak korlátozott a beleszólása. A Peca-tó vízellátásának korábbi ötletét hozta fel példaként. Szerinte nem lehet egyszerűen kutakat fúrni, hiszen Biatorbágy védett vízbázis felett fekszik, és ehhez szakhatósági engedélyek szükségesek. Kocsis József erre azt mondta, tudomása szerint Biatorbágyon három ilyen kút van, amelyeket lezártak, többek között a fővárosi gyógyfürdők vízellátásának védelme miatt.

Ekkor szólalt fel egy ürge-hegyi szőlősgazda, aki már nem elméleti példáról beszélt. Azt mondta, hogy a vízhiány miatt egyre nehezebb gazdálkodni. Öt évvel korábban még mintegy 2500 liter bort szüreteltek, idén viszont csak körülbelül 300 litert.

„Víz nélkül nem lehet gazdálkodni” – mondta, majd hozzátette, hogy vagy kutat kell fúrni, vagy fel kell vinni a vizet a hegyre.

Szerinte ha ezt a problémát nem veszik figyelembe, csak elodázzák a kérdést. Úgy látja, az is megváltozott, hogy ki akar ma még gazdálkodni. A fiatalok kevésbé érdeklődnek a szőlőművelés iránt, nehéz embert találni a munkára, miközben a jelenlegi telekméretek sem feltétlenül alkalmasak gazdálkodásra. Azt is felvetette, hogy nem várható el, hogy valaki sorra felvásárolja a kis telkeket csak azért, hogy egyáltalán szabályosan használhassa a területet. Szerinte ezért azt kellene megvizsgálni, hogy életképes-e még az erőltetett mezőgazdasági szemlélet ezeken a területeken.

Fejlesztések már most is vannak

A polgármester az infrastruktúra fejlesztéséről is beszámolt. Elmondása szerint az Ürge-hegyen az Oportó utcában útfejlesztést terveznek, a Katalin-hegyen pedig már útépítés is történt. Az Ürge-hegyen vizsgálják egy vízvételi pont kialakításának lehetőségét, és arra is emlékeztetett, hogy van buszközlekedés és szemétszállítás a külterületen. Repcsik Dávid, a külterületekért felelős tanácsnok további fejlesztésekről beszélt, október végére elkészülhet egy hulladéktároló, az Ürge-hegyen új buszmegállók készültek, és a Szüretelők útján a közvilágítással is foglalkoznak. A külterületeken szociális szolgáltatások is működnek, például a tanyagondnoki szolgálat és a házi segítségnyújtás. A rendőrség pedig új autót kapott a külterületi jelenlét erősítésére.

Hogy alakul a kis telkek értéke?

A telekméretek kérdéséhez egy újabb, kifejezetten tulajdonosi szempontú kérdés kapcsolódott. Egy hölgy azt kérdezte, hogy készült-e bármilyen vizsgálat arról, hogy a 3000 négyzetméternél kisebb telkek értéke hogyan változna egy új szabályozás után? Szerinte ez alapvető probléma, hiszen a tulajdonosok egyik legnagyobb aggodalma éppen az, hogy mi történik az ingatlanukkal. Azt mondta, hogy az ilyen, talán evidensnek tűnő kérdéseket is bele kellene írni a koncepcióba, hogy később ne a lakosságnak kelljen felvetnie őket.

„A térképeken nem az van, ami a valóságban”

Egy ürge-hegyi tanárnő szerint a vita másik fontos eleme az, hogy a külterületeket nem lehet pusztán térképek alapján megtervezni. „A táj az, ahol az emberek élnek” – mondta. Szerinte a belterületen élőknek is tudniuk kellene, mi történik a külterületeken, mert ami a térképeken szerepel, az sokszor már nem egyezik a valósággal. Elmondása szerint néhány év alatt is sokat változott az utcák szerkezete, új házak jelentek meg, miközben ezeknek a folyamatoknak az ellenőrzése nem volt megfelelő. Úgy látja, a jelenlegi koncepció bizonyos értelemben ezt a már kialakult állapotot fagyasztaná be. Külön szóba hozta az illegális építkezéseket, az autóbontókat és az építőanyag-telepeket is. Véleménye szerint környezetvédelmi szempontból fontos lenne az illegális építkezések és egyéb tevékenységek megállítása, illetve rendszeres ellenőrzése. Kocsis József szerint erre akkor lehet nagyobb lehetőség, ha az állam bizonyos építési hatósági jogköröket ismét visszaad az önkormányzatoknak. A polgármester ugyanakkor azt is mondta, ez veszélyes terep lehet, és komoly kihívást jelentene az önkormányzatoknak és a polgármesteri hivataloknak.

A tanárnő szerint a környezetvédelemhez nemcsak szabályokra lenne szükség, hanem edukációra, kommunikációra és tájékoztatásra is. Különösen a vízvételi lehetőségek hiánya miatt tartja fontosnak, hogy a tulajdonosok tudják, milyen módon lehet megőrizni a zöldterületeket és gazdálkodni a telkeken. A legnagyobb problémája azonban az volt, hogy nem látja pontosan, a jelenlegi koncepció mit jelent a konkrét ingatlanokra nézve, mivel úgy látja ez hosszú távú létbizonytalanságot okoz.

Kocsis József ekkor ismét hangsúlyozta, hogy a jelenlegi tulajdonosok jogai nem sérülhetnek. Tótpál Judit értékvédelmi és fejlesztési tanácsnok, önkormányzati képviselő szerint ugyanakkor a koncepció természetéből adódóan nem tud minden napi problémára azonnali választ adni, a dokumentum ugyanis hosszú időtávval számol. Mint mondta, a környezetszennyezés, a vízhiány, a növekvő forgalom és a klímaváltozás olyan folyamatok, amelyeket akkor is figyelembe kell venni, ha a város évtizedekre előre próbál gondolkodni. A városvezetés szerinte azt próbálja meghatározni, hogy ezeknek a globális folyamatoknak milyen helyi következményei lehetnek Biatorbágyon.

Mi történik, ha tényleg 5000 ember költözik ki?

Az ürge-hegyi szőlősgazda később visszatért a több ezer fős lakosságnövekedés kérdésére is. Azt kérdezte, ha valóban több ezer ember költözik hosszabb távon a külterületekre, hogyan oldják meg a közlekedést? Mi lesz az oktatási igényekkel? Mi lesz az egészségüggyel? És hogyan lehet mindezt víz és csatorna nélkül megoldani? Szerinte ezekre már magának a koncepciónak kellene választ adnia. Kocsis József újból jelezte, hogy az 5000 ember akkor jelenhet meg, ha „nem csinálnak semmit”. A szabályozás célja szerinte éppen az, hogy ennél kevesebben költözzenek ki, mert a városnak a lakosságszám növekedését is kezelnie kell.

A szeptember 21-i fórum végére egyértelművé vált, hogy a 3000 vagy 6000 négyzetméteres telekméret csak a vita egyik része.

A háttérben ott van a vízhiány, a gazdálkodás jövője, az utak és a közművek kérdése, a szabálytalanul épült házak, az ingatlanok értéke, a külterületi szolgáltatások, a természet védelme és az, hogy hány ember élhet majd ezeken a területeken. Az önkormányzat hosszú távú keretekben gondolkodik.

A tulajdonosok viszont sokszor ennél jóval közelebbi választ keresnek:

Mi lesz az 1500 négyzetméteres telkemmel?
Építhetek-e rá?
Bővíthetem-e a házamat?
Kaphatok-e rá hitelt?
Mi történik, ha a szomszéd nem akarja eladni a telkét?
És mennyit ér majd az ingatlan néhány év múlva?

A fórumon ezekre a kérdésekre még nem született minden részletre kiterjedő válasz. Abban azonban a megszólalások alapján egyetértés látszott, hogy a külterületek jelenlegi helyzetét hosszú távon nem lehet egyszerűen változatlanul hagyni.

A településterv aktuális állapotának bemutatója ma 18 órától tartják a Fő téren, ahol:

Kocsis József polgármester Biatorbágy előtt álló legnagyobb kihívásáról beszél, és az örökzöld kérdésről: megtelt vagy nem telt meg?
Csenger-Zalán Annamária főépítészi tanácsadó a településterv alakulásának folyamatát és a fontos mérföldköveket mutatja be.
Koszorú Lajos településtervező, urbanista pedig Biatorbágy településtervének alakulásáról számol be.

Az esemény online is követhető lesz.

Fotó: Tudós Ágnes