Lakossági fórum a Katalin-hegyen - kérdések és válaszok a településterv külterületi koncepcióival kapcsolatban

Augusztus 4-én, kedden 18 órától tartott lakossági fórumot az önkormányzat a Katalin-hegyen a készülő településterv külterületi koncepciójáról. A tét nem kicsi: augusztus 10-ig még a stratégiai irányokba is beleszólhatnak a lakók, utána már csak a részletszabályokon lehet finomítani. Az egy hónapja elérhető online kérdőívet eddig 81-en töltötték ki, közülük 32-en katalin-hegyiek – a koncepciótervet a válaszadók átlagosan közel négyesre értékelték.

Két forgatókönyv: sodródás vagy irányított fejlődés

Kocsis József polgármester felvezetőjében ismertette a szakértői tanulmány kiindulópontját. A mintegy 100 hektáros Katalin-hegy 936 telekből áll, körülbelül 700 épülettel – és bár papíron üdülőterület, ma nagyjából 600-an életvitelszerűen itt élnek. A tanulmány két utat vázol: a „káosz-forgatókönyv" szerint minden marad a spontán folyamatokra bízva, az „ambiciózus forgatókönyv" viszont lépésenkénti, irányított fejlődést jelentene – jelentős önkormányzati szerepvállalással.

A tágabb összefüggést egy számpár világítja meg: a biatorbágyi külterületeken ma mintegy 3500 ingatlan van, ami a telkek további aprózódásával 4500–5000-re nőhet. Ha ezek hosszú távon mind benépesülnek, az 12-13 ezer új lakost jelenthet – ennyi ember óvodai, iskolai és egészségügyi ellátása a mai város teherbírását messze meghaladná.

Kérdésekből nem volt hiány

A fórum előtt fél órával már folyamatosan érkeztek az érdeklődők a közösségi térhez, az önkormányzat ivóvízzel, pogácsával és ventilátorokkal enyhítette a kánikulát. A rövid felvezető után szinte azonnal a lakosságé lett a szó – és több mint három órán át náluk is maradt.

Szakadáti László korábbi képviselő arra figyelmeztetett, hogy nem először beszél a város a külterületek jövőjéről: már 2017-ben kétszáz fős fórum foglalkozott a témával, 2018-ban pedig határozat született víz- és szennyvízvezeték megvalósíthatósági tanulmányáról – ezekből azonban nem lett semmi. Szerinte alapelveket kell rögzíteni: Biatorbágyon háromféle – belterületi, üdülőterületi és zártkerti – lakhatás létezik, és mindhárom szinthez méltó életkörülményeket kell rendelni. A Patrióta Egyesület képviselője pedig azt kifogásolta, hogy az idősebb, internetet nem használó tulajdonosokhoz el sem jutott a fórum híre – papíralapú tájékoztatást kért, amit a városvezetés megvizsgál.

Élénk reakciót váltott ki az a 2003 óta a Nyugati lakóparkban élő városlakó, aki saját szavai szerint „ellenérdekeltként" érkezett: szerinte a külterületi ingatlanok a budapesti panellakásoknál is olcsóbbak, ezért vonzzák a kiköltözőket, a városnak pedig az az érdeke, hogy ez a folyamat szabályozott keretek között maradjon. Azt kérte, a koncepció mondja ki tisztán, milyen szolgáltatási szintre számíthatnak az egyes területeken élők. Repcsik Dávid külterületi tanácsnok válaszában leszögezte: a külterületek fejlesztése minden biatorbágyi érdeke, a cél pedig épp a strukturált, lépésenkénti fejlődés – nem a belterületbe vonás, ami szerinte „a várost azonnal romba döntené".

Jobb lesz-e az új településterv?

Egy 2000 óta a hegyen élő lakó azt kérdezte, miben jelent előrelépést a most készülő terv a korábbiakhoz képest. Repcsik Dávid szerint a legfontosabb különbség, hogy most először már a koncepcióalkotás fázisában nyílt egyeztetés zajlik – a korábbi tervek csak a jogszabályban kötelező partnerségi egyeztetésen futottak át, amikor a stratégiai irányokon már nem lehetett változtatni.

Mi lesz az utakkal?

Több kérdés érkezett a külterületi utak jövőjéről: maradnak-e a kialakult, sok helyen szűk utcák, vagy a korábbi tervek 10-12 méteres szabályozási szélességét erőltetik rá a tájra? A tanácsnok elmondta: az önkormányzat a városi közlekedési koncepciót is jegyző Mobilissimus Kft.-t bízta meg egy önálló külterületi közlekedési koncepció elkészítésével. A forgalomméréseket szándékosan nem a nyári szabadságolások alatt, hanem szeptember 1-jétől végzik, az anyag szeptember közepére-végére készülhet el. A cél, hogy közlekedésmérnökök mondják meg utcánként – ne politikusok –, hol milyen szélességre és forgalomra kell méretezni.

Fizetniük kell-e a lakóknak?

Sokakat foglalkoztatott, hogy az esetleges fejlesztések költségeiből mekkora részt kell majd a tulajdonosoknak vállalniuk. Repcsik Dávid kifejtette: kidolgozott finanszírozási modell és pénzügyi számítás még nincs, de a koncepció kimondja, hogy az ambiciózus forgatókönyvhöz lakossági hozzájárulásra is szükség lesz. Hozzátette: a fejlesztések nyomán jelentősen nő az itteni ingatlanok értéke, és az lenne a méltányos, ha ebből a növekményből valamennyi visszaforogna a beruházásokba. A polgármester jelezte: a város hitelfelvételi lehetőségei kimerültek, jelenleg törlesztési időszakban van az önkormányzat, ezért a megoldást a külterületi egyesületekkel közösen kell kidolgozni.

Hozzányúlhatnak a telkekhez?

A koncepció a telekösszevonás ösztönzésével lazább beépítést és nagyobb zöldfelületi arányt céloz, a nyílt karsztos ÜH–3 övezetben pedig 1200 négyzetméteres minimális telekméretet javasol. Több résztvevő aggódott: elveszik vagy elértéktelenítik-e a meglévő telkeket? Kocsis József és Repcsik Dávid egyértelmű választ adott: kisajátítási vagy elvételi szándék nincs, a meglévő, beépült telkeket az új telekméret-szabály nem érinti – az csak új telekalakításnál lenne irányadó. A tanácsnok hozzátette: az 1200 négyzetméteres javaslat realitását maga sem látja, amíg a tanulmány semmilyen ösztönzőt nem rendel mellé. A telekösszevonást ugyanakkor a városvezetés kifejezetten támogatná: ha több kis telekből egy nagyobb lesz, az a beépülés ütemét is mérsékli.

Kereskedelmi területek az autópálya mellett?

Szóba került, hogy az autópálya menti, jelenleg MK–1 besorolású kertes mezőgazdasági sáv – mintegy 7 hektár – a koncepció szerint Kb-Sz, azaz különleges, beépítésre nem szánt szolgáltató területté válhatna. A javaslat tíz ingatlantulajdonos kérelme nyomán született. Egy felszólaló szerint a telephelyek, raktárak megjelenése idegen lenne a Katalin-hegy karakterétől – a teremben többen egyetértően bólogattak. A válasz szerint ez csak lehetőség, nem automatikus átminősítés: aki élne vele, annak cserébe kötelező, 15-20 méter széles védőfásítást kellene telepítenie a telek üdülőterület felőli oldalán. A városvezetés hangsúlyozta: ebben a kérdésben az itt élők véleménye lesz a döntő.

Miért probléma a szikkasztás a Katalin-hegyen?

Sok tulajdonost érint a szigorú korlátozás, amely a külterületeken tiltja a szennyvíz és a csapadékvíz talajba szikkasztását. A gyökér a felszín alatti vizek védelméről szóló szabályozás: a 27/2004. (XII. 25.) KvVM rendelet Biatorbágy teljes közigazgatási területét kiemelten érzékeny vízminőség-védelmi területnek minősíti. A Katalin-hegyen ráadásul közel 26 hektárnyi nyílt karszt található: itt a repedezett mészkő- és dolomitrétegek közvetlenül a felszínen vannak, így az elszivárogtatott víz a talaj szűrőhatása nélkül jut a mélybe, veszélyeztetve a térség ivóvízbázisát.

A fórumon elhangzottak szerint azonban a helyzet változhat. A város 2022-es szennyvízkezelési programja előzetesen lehatárolta a szikkasztásra alkalmatlan zónákat, de a térképek pontosításához helyszíni szikkasztási próbák kellenének – ezek még nem történtek meg, az önkormányzat a program megújítását tervezi. Ennél is fontosabb: a városvezetés jogszabály-módosítási csomagot állít össze a kormányzat felé, többek között azért, hogy a település alkalmas részein a korszerű házi szennyvíztisztítók – mint közműpótló berendezések – engedélyezhetők legyenek. A polgármester becslése szerint a város területének akár fele-hatvan százaléka alkalmas lenne erre a technológiára.

Addig is fontos tudni: a korábbi hároméves változtatási tilalom idén lejárt, így ismét a normál építési szabályok élnek – új épület azonban jelenleg csak teljes közművesítettség mellett építhető, ami vezetékes víz híján a gyakorlatban nem teljesíthető.

Nincs elég víz – de vízvételi pont végre lesz

A vízkérdésben két súlyos szám hangzott el. A Biatorbágyra bejövő gerincvezeték már ma 100 százalékos kapacitáson üzemel, új csatlakozás belterületen sem lehetséges. Az új, nagyobb kapacitású gerincvezeték mintegy 25 milliárd forintba kerülne, és több település – köztük Diósd, Érd, Törökbálint – összefogását igényli; a Fővárosi Vízművek koordinálásával megindult egyeztetés hosszú távon körülbelül százezer ember ivóvízellátását oldaná meg.

A fórum legkonkrétabb bejelentése mégis a helyieknek régóta fájó vízvételezésről szólt. Ma a tartálykocsival hozatott víz köbméterenként 4-5 ezer forintba kerül. A képviselő-testület tavaly novemberi döntése nyomán automata vízvételi pont létesül – az eredeti tervekkel ellentétben nem a közkútnál, hanem a temető parkolójánál, ahol jobb a víznyomás és a tartálykocsik is könnyebben fordulnak. Miután a Fővárosi Vízművek kihátrált az üzemeltetésből, azt a város vállalja; a polgármester a múlt héten írta alá a megrendelést az átadási pont kialakítására. A cél, hogy a rendszer még idén, de legkésőbb jövő év elején működjön – a meglévő kék közkút pedig kannás vételezésre továbbra is megmarad.

Loszman Levente felszólalása

A 8-as körzet – Peca-tó és a szőlőhegyek – képviselője rögzítette: településterve a városnak van, most külterületi koncepciókról zajlik az egyeztetés. Körzetében sokakkal beszélt, akik zöldebb környezetre vágyva, lakhatási kényszerből vagy épp az önellátó élet reményében költöztek külterületre – közös bennük, hogy tisztázatlan feltételek között élnek. Felidézte, hogy akik be akarták tartani a szabályokat, vártak az építkezéssel, mások viszont engedély nélkül húztak fel lakóingatlanokat az Ürge-hegyen vagy a Peca-tónál, és az önkormányzatnak – a korábbinak sem – volt eszköze fellépni. Kérdése: hogyan és milyen költséggel rendezhető ezeknek az ingatlanoknak a sorsa?

Repcsik Dávid a „legalizálás" szóhasználatra figyelmeztetett: az üdülőépület önmagában legális, a paradoxon az, hogy a kormányhivatal nem lakóépületre is kiad lakcímkártyát – ez nem önkormányzati hatáskör. Az építéshatósági jogkör 2012 óta szintén a kormányhivatalnál van: az önkormányzat nem bírságolhat, és a kiszabott bírságok sem a városi kasszába folynak. A városvezetés abban bízik, hogy a kormányzati ígéreteknek megfelelően ez a jogkör visszakerül a településekhez.

A képviselő másik felvetésére – ha a közműbekötés teljes költségét a külterületi lakókra terhelik, azt nem fogják tudni kifizetni – a válasz az volt: a bekötések finanszírozása még „egy-két kormányzati ciklusnyi" távolságban van, most a koncepcióra vonatkozó javaslatoknak van itt az ideje.

A városvezetés felelőssége

„Biatorbágy nemcsak belterületből vagy csak külterületből áll, hanem a belterületnek van külterülete, és a külterület nem önálló településrész" – fogalmazott Kecskés László, aki a korábbi városvezetéseket is bírálta: szerinte eddig minden testület a „káosz-forgatókönyvet" folytatta. Az ambiciózus forgatókönyvet kiválónak tartja, de úgy érzi, a mostani önkormányzat sem meri felvállalni az azzal járó kötelezettségeket. Vitatta a polgármester korábbi kijelentését, miszerint e területek benépesülése „elkerülhetetlen": szerinte épp az önkormányzatnak vannak eszközei, hogy gátat szabjon a lakosságszám akár három-ötszörös növekedésének. Kocsis József válaszában visszautasította a passzivitás vádját: nem a folyamatok elengedéséről, hanem azok szabályozott mederbe tereléséről beszélt – ez szerinte aktív beavatkozás.

Esővíz, csiszternák, állattartás

A jövőképjavaslatok között hangsúlyos volt a vízmegtartás: egy képviselő az esővízgyűjtő tetők és a hagyományos ciszternaépítés támogatását sürgette – beszédes adat hangzott el, miszerint 2025. november 25. óta nem esett számottevő eső a Katalin-hegyen. A városvezetés elismerte: a vízmegtartás hiánya a koncepció egyik jogos kritikája, ezt be fogják építeni az anyagba. A kutyatartási panaszokra reagálva pedig kiderült: munkacsoport készíti elő a biatorbágyi állattartási rendeletet, amelynek őszre lehet eredménye.

„Mi a lakókat szolgáljuk"

A fórum végén Repcsik Dávid értékelte az estét: örült a nagy érdeklődésnek, a rengeteg kérdésnek és javaslatnak. „Mi a lakókat szolgáljuk, ezért indultunk a választáson" – fogalmazott, hozzátéve: a jövőben még több hasonló fórumra lenne szükség, nem csak külterületi ügyekben.

Miért fontosak ezek a fórumok?

Magyarország valamennyi településének 2027 nyaráig kell elkészítenie új településtervét; a korábbi OTÉK szabályozását az új országos követelményrendszer, a TÉKA váltja fel, amihez a helyi építési szabályokat is hozzá kell igazítani. Biatorbágyon elkészültek a megalapozó koncepcionális javaslatok, kiemelt kérdésként a külterületek jövőjével. A menetrend feszes: a stratégiai irányokról augusztus 10-ig várják a véleményeket, a külterületi koncepció szeptemberre kaphat végleges formát, ősszel következik a szakhatósági felülvizsgálat és a partnerségi egyeztetés, a képviselő-testület pedig jövő év tavaszán, április végéig fogadhatja el az új településtervet.

Előzmények és információk

• A fórumról készült teljes, vágatlan hangfelvétel ITT érhető el

• Külterületi koncepciók, kivonatok és teljes tanulmányok

• Civil fórum az Ürge-hegy, a Kutya-hegy, a Szarvas-hegy és az Öreg-hegy jövőjéről (2026. július 27.)

• Videó: Mi vár Biatorbágy külterületeire – beszélgetés Kocsis József polgármesterrel és Repcsik Dávid külterületi tanácsnokkal

• Videó: Beszélgetés Koszorú Lajos urbanistával a készülő Településtervről

• Videó: Beszélgetés Csenger-Zalán Annamária várostervezési tanácsadóval

További fórumok és online lehetőségek

A lakossági egyeztetések a következő napokban folytatódnak: az önkormányzat augusztus 5-én, szerdán a Pecatónál, augusztus 6-án, csütörtökön pedig a Pátria-pincénél tart újabb fórumot, mindkettőt 18 órától. Szeptember elején a részletszabályokról lesz fórum – aki most nem tudott eljönni, ott is bekapcsolódhat –, október elején pedig külön alkalmat szentelnek a napi ügyeknek: víznek, csatornának, utaknak.

Lakossági fórum a Pecatónál

Lakossági fórum a Pátria-pincénél

Aki személyesen nem tud részt venni, online is elmondhatja véleményét: a kérdőív szeptember 8-ig tölthető ki. A beérkezett kérdéseket és az önkormányzat válaszait szeptemberben hozzák nyilvánosságra.