Lakossági fórum a Pátria-pincénél – kérdések és válaszok a településterv külterületi koncepciójáról

A Katalin-hegyi és a pecatavi fórumot követően ez volt a harmadik, egyben záró alkalom az augusztusi lakossági egyeztetés-sorozatban. A cél mindhárom fórumon ugyanaz volt: az önkormányzat a civilek, a lakók és a szakemberek javaslatai alapján szeretné kialakítani azokat a hosszú távú fejlesztési irányokat, amelyek meghatározzák a kül- és belterületek jövőjét. A háromórásra nyúló beszélgetésen mintegy száz lakos vett részt.

Helyszíni beszámoló

A fórumot Tárczy Júlia a Társadalmi Kapcsolatok Iroda képviselője nyitotta meg, hangsúlyozva, hogy a bemutatott külterületi koncepció nem rendelettervezet, hanem vitaanyag, amelynek célja, hogy a lakók, a civil szervezetek és a szakemberek véleménye alapján alakuljanak ki a településterv hosszú távú irányai. Kocsis József polgármester és Repcsik Dávid külterületekért felelős tanácsnok rövid bevezetője után – az előző két fórumhoz hasonlóan – ezúttal is a jelenlévőké lett a szó.

Kocsis József a bevezetőben leszögezte, hogy senkinek a joga, a tulajdona vagy az élethelyzete nem sérülhet, ilyen törekvése nincs a városnak.

A hozzászólásokból hamar kiderült, hogy az Ürgehegy, az Öreghegy, a Kutyahegy és a Szarvashegy lakóit ugyanazok a kérdések foglalkoztatják, amelyek a Katalin-hegyen és a Pecatónál is meghatározták a beszélgetést. Ismét előkerült a telekösszevonás, a javasolt telekméretek, az ingatlanok értékének alakulása, a vízellátás, az utak állapota, valamint az engedély nélkül épült ingatlanok és a lakhatás jövője.

Kötelező lesz-e a telekösszevonás?

A fórum egyik legtöbbet tárgyalt kérdése az volt, mit jelent a koncepcióban szereplő, nagyobb telekméretekre épülő javaslat. Több tulajdonos attól tartott, hogy a kisebb telkek idővel elértéktelenednek, vagy csak telekösszevonással lesznek fenntarthatók.

Egy kutyahegyi tulajdonos azt kérdezte, milyen következményei lehetnek annak, ha a jelenlegi, mintegy 2000 négyzetméteres telkét nem tudja a tanulmányban szereplő 3000, illetve 6000 négyzetméteres méretre bővíteni? Érdeklődött arról is, veszélyeztetheti-e ez a jelenlegi lakhatást vagy a lakcímbejelentést, és hogy változik-e emiatt az ingatlan értéke?

Kocsis József válaszában hangsúlyozta, hogy a lakhatás és a lakcím kérdését nem az önkormányzat, hanem magasabb szintű jogszabályok, illetve a kormányhivatal szabályozza, ezért a készülő településterv senki meglévő jogait nem érinti. Elmondása szerint a koncepció szerint a telkek és ingatlanok értéke csak nőni fog. Egy másik hozzászóló arra hívta fel a figyelmet, hogy a dokumentum egyik változata szerint 3000 négyzetméternél már legális lehet a lakófunkció létesítése. Kocsis József ezzel kapcsolatban elmondta, hogy ez arról szólna, hogy bizonyos feltételek mellett a kertes mezőgazdasági minősítésű telkeken könnyebbé válhat az építkezés. A lehetséges úgynevezett tájbankok esetében beruházás nem hajtható végre, viszont a lakóknak lehetőségük lenne felajánlani ezekbe azokat a telkeket, amelyeket már nem kívánnak kezelni. Repcsik Dávid hozzátette, hogy elhangzott olyan javaslat is korábbi egyeztetésen, hogy a tájbankból ne csak beadni, de kivenni is lehessen ingatlant.

Dr. Juhász Boglárka ügyvéd, aki a témában jogi elemzést is készített, arra kérdezett rá, hogy ha az önkormányzat nem kényszeríti telekösszevonásra a lakókat, akkor mi a konkrét víziója az illegális építkezések és az illegális hulladéklerakás kezelésére. Levelében azt is felvetette, hogy a koncepció önmagában nem rendelettervezet, csak kiindulópont – ezért kérdés, mi a tényleges terv, és megmaradhat-e a jelenlegi telekstruktúra, vagy a tulajdonosokat rákényszerítik-e az összevonásra?

Repcsik Dávid válaszul elmondta, hogy az építésügy jelenleg nem az önkormányzatok hatásköre, bár az új kormányzat elképzelhető, hogy ezt visszaadja a településeknek. Kocsis József hangsúlyozta, hogy a terv az, hogy a meglévő szabályokat és lehetőségeket megtartsák, ugyanakkor aki szeretné, a jövőben lehetőséget kapjon ingatlana fejlesztésére, akár lakóingatlan építésére is, ami ma egyáltalán nem lehetséges. Repcsik Dávid szerint visszamenőleg senkinek semmilyen joga nem csorbul, a részletszabályokat csak a következő, gyakorlati tervezési szakaszban határozzák majd meg.

A beszélgetés során többen is kifogásolták a tanulmányban szereplő 3000–6000 négyzetméteres telekméreteket. A városvezetés hangsúlyozta, hogy ezek nem végleges számok, hanem vitaindító javaslatok, amelyek a lakossági egyeztetések eredményei alapján módosulhatnak.

Egy ürgehegyi, 2000 négyzetméteres telekkel rendelkező tulajdonos arról számolt be, hogy a tanulmányok megjelenése óta tapasztalata szerint már többen visszavonták vásárlási szándékukat egy-egy ingatlantól, ami az itt élő vállalkozókat is hátrányosan érinti. Kocsis József szerint az ingatlanpiaci manipuláció eddig is jelen volt a külterületeken, és nem újdonság, hogy egyes szereplők direkt próbálják csökkenteni bizonyos telkek árát. A hozzászóló szerint a nagyobb telkek létrejöttével a kisebbek értéke csökkenni fog, ami sem az itt élőknek, sem a tulajdonosoknak nem jó; Kocsis József szerint a két folyamat inkább párhuzamosan, összefüggésben fog alakulni. Repcsik Dávid hozzátette:, hogy olyan szabályozást szeretnének létrehozni, amely világos, átlátható, elegendő lehetőséget biztosít, és növeli a közösség megtartó erejét.

Felmerült egy konkrét eset is: egy 6000 négyzetméteres szomszédos területen építkezés és bontási munkálatok zajlanak, a hatóságok pedig nem léptek – a hozzászóló szerint megbonthatja a helyi közösségi egységet, ha mindenkinek egymást kellene feljelentenie. A válasz szerint a 3000–6000 négyzetméteres sáv nem végleges, eldöntött adat, csupán egy, a tanulmányban szereplő szám, amely módosítható.

Miért merült fel a nagyobb telekméret?

A fórumon több alkalommal is elhangzott a kérdés: mi indokolja egyáltalán a nagyobb telkek ösztönzését? Kocsis József emlékeztetett, hogy Biatorbágy külterületein jelenleg mintegy 3700 ingatlan található. Amennyiben a telekaprózódás a jelenlegi ütemben folytatódik, ez a szám a következő évtizedekben akár 4500–5000-re is emelkedhet. Ha ezek a területek hosszú távon teljesen benépesülnek, az akár tízezer új lakost is jelenthet, amelynek kiszolgálása – új óvodák, iskolák, egészségügyi és szociális intézmények építése – a város jelenlegi lehetőségeit messze meghaladná. A polgármester szerint ezért került a tanulmányba a nagyobb telekméretek gondolata, mint a spontán beépülés lassításának egyik lehetséges eszköze.

Szóba kerültek a 2000-es évek elején magántulajdonban, a város lehetőségein kívül létrejött lakóparkok is. Repcsik Dávid elmondta, hogy az önkormányzat az új településterv kialakításakor arra törekszik, hogy ne jelöljön ki olyan területet, ahol újabb lakóparkok épülhetnének. A jogegyenlőség fontos szempont, egy terület építési besorolását visszamenőleg nem lehet módosítani – pontosabban lehet, de az kártérítési kötelezettséggel járna, ezért ilyet nem terveznek.

Gazdálkodás vagy lakhatás?

Hosszabb vita bontakozott ki arról is, milyen jövő várhat a hegyvidéki külterületekre. Egy 200 éve a családja tulajdonában lévő pincét kezelő gazdálkodó arra hívta fel a figyelmet, hogy egy rendes pincészet működtetése nem oldható meg 3000–6000 négyzetméteren, hiszen a szőlőt sokszor máshonnan hozzák be feldolgozásra. Kocsis József válaszában leszögezte: ez a szabályozás csak a lakóingatlanokra vonatkozna, a gazdálkodói tevékenységet folytatók életét nem befolyásolja, azt továbbra is a jelenlegi módon folytathatják.

Budai Pál építész, aki maga is szőlőtulajdonos, egyetértését fejezte ki Dr. Juhász Boglárka ügyvédi álláspontjával, és szerinte az önkormányzatnak érdemes lenne érdemben reagálnia a felvetésekre. Elmondása szerint a július 27-i civil egyeztetésen elhangzott, hogy a dokumentum koncepció és vízió, de véleménye szerint tévedéseket, rosszul megfogalmazott felvetéseket tartalmaz, konkrétumok nélkül, ami félelmet és félreértést kelt az emberekben.

Szóba került, hogy egy rendelet lehetővé teszi a Pecató és a Katalin-hegy számára a zártkertek művelési ág alóli kivonását – Budai Pál szerint ez diszkriminatív a többi hegy lakóival szemben, akik ugyanolyan jogokat szeretnének. Bírálta a koncepciót azzal is, hogy az itt élők zöldövezetben szeretnének élni, nem lakóparkokban, és olyan szabályokat szeretnének, amelyek segítik a mindennapjaikat. Elmondása szerint ők maguk is próbálkoztak szőlészettel és borászkodással, de ehhez legalább öt hektár, jelentős tőke és víz kellene, ezért a mezőgazdaság a térségben szerinte mára ellehetetlenült. Úgy vélte, olyan méretű telkekre volna szükség, amelyeket az itt élők ténylegesen el tudnak látni.

Budai Pál a telekméretekkel kapcsolatban a 6000 négyzetmétert értelmetlenül nagynak, kezelhetetlennek nevezte lakóingatlanok esetén, a 3000 négyzetmétert jobbnak látta – ugyanakkor felhívta a figyelmet arra, hogy az 5 százalékos beépíthetőség mellett is kevésnek tartja a mezőgazdasági gépek tárolására és a szőlőfeldolgozásra rendelkezésre álló, összesen mintegy 150 négyzetméteres beépíthető területet. Azt is felvetette, ha a településterv évtizedekre szól, miért nem szerepelhet benne hosszú távú célként a vízhálózat kiépítése. Megjegyezte, hogy más településeken is léteznek hasonló zártkerti problémák, amelyek rendezéséhez uniós források gyorsíthatnák a szükséges infrastrukturális fejlesztéseket.

Többen hangsúlyozták, hogy a mezőgazdaság jövőjét ma már nem elsősorban a telekméret, hanem a vízhiány és a gazdálkodás gazdasági feltételei korlátozzák. Szerintük a tájkarakter megőrzése csak akkor lehet reális cél, ha a szabályozás alkalmazkodik a helyben élők lehetőségeihez. Kocsis József válaszában hangsúlyozta, hogy a koncepció nem kívánja ellehetetleníteni a gazdálkodást: szerinte a tájkarakter megőrzése nem kizárólag a hagyományos mezőgazdasági termelést jelenti, hanem minden olyan tevékenységet – például erdőültetést és -gondozást –, amely hozzájárul a külterületek fenntartásához és a zöldfelületek megőrzéséhez. Elmondása szerint a hozzászólók jórészt olyasmit fogalmaztak meg, ami már szerepel a koncepcióban, csak más megfogalmazásban – a lakóingatlan ugyanis külön építészeti kategóriának számít.

Mi van azokkal, akiknek nincs bejelentett lakcímük a telkükön?

Egy hozzászóló arról érdeklődött, mi történik azokkal, akik életvitelszerűen élnek egy ingatlanban anélkül, hogy oda be lennének jelentve – szenvedhetnek-e emiatt hátrányt egy esetleges új településrendezési szabályozás miatt? Kérte, hogy a jogszabályt, ha lehet, igazítsák a kialakult gyakorlathoz. Kocsis József válasza szerint ehhez az önkormányzatnak nincs jogköre, ezt a kérdést más jogszabály rendezi.

Ugyanő felvetette, hogy a nagytelkes rendszernek környezeti következményei is lehetnek, tapasztalata szerint szárazsághoz vezethet, és hiányolta a dokumentumból azt a kritériumrendszert, amelyből világosan látszana, milyen irányba fejlődik majd a terület. Kocsis József szerint a jelenlegi állapotok is hosszú évtizedek alatt alakultak ki, Repcsik Dávid pedig hozzátette, hogy pont ezért van szükség a szabályozottságra, hogy a jelenlegi kontrollnélküliség megszűnjön.

Utak, közlekedés és szolgáltatók

A közlekedési problémák itt is előkerültek. Több lakó kifogásolta, hogy a közműszolgáltatók a beruházások után nem minden esetben állítják helyre megfelelően az utak burkolatát. Repcsik Dávid elmondta, hogy az önkormányzat műszaki osztálya minden engedélyben előírja a helyreállítás feltételeit, az esetleges hiányosságokat pedig kivizsgálják.

A fórumon ismét szóba került a Mobilissimus Kft. által készülő külterületi közlekedési koncepció is, amely az utak, a forgalom és a közlekedési kapcsolatok felülvizsgálatával foglalkozik. Többen a buszközlekedés fejlesztését is sürgették, klímavédelmi és közlekedési szempontok miatt is.

A víz kérdése itt is központi téma volt

Ahogy a Katalin-hegyen és a Pecatónál, úgy a Pátria-pincénél is a vízellátás bizonyult az egyik legfontosabb kérdésnek. A hozzászólók szerint vezetékes víz hiányában a gazdálkodás és a mindennapi élet is egyre nehezebb. Egy hozzászóló arról számolt be, hogy szeretné megőrizni szőlő-gyümölcsös telkét, illetve ligeterdővé alakítani egy másik területét, de úgy érzi, a vízellátás ügyében semmilyen önkormányzati erőfeszítést nem tapasztal; szerinte elfogadhatatlan, hogy az Ürgehegyen nincs helyben elérhető víz, és kutat kellene fúrni a területen.

A városvezetés ismét ismertette, hogy a Biatorbágyot ellátó gerincvezeték teljes kapacitással működik, egy új vezeték kiépítése pedig mintegy 25 milliárd forintos, több települést érintő beruházás lenne. A fórum végén Kocsis József ismét megerősítette, hogy bár a vezetékes víz belátható időn belül nem reális lehetőség, néhány új fúrt közkút kialakítását már rövid távon is megvalósíthatónak, tartja akár 4-5 éven belül.

Előzmények és információk

• A hangfelvétel ITT érhető el (augusztus 6.)

• Pecatavi fórum (augusztus 5.) hangfelvétele ITT érhető el

• A Katalin-hegyi fórum (augusztus 4.) hangfelvétele ITT hallgatható vissza

• Külterületi koncepciók, kivonatok és teljes tanulmányok

• Videó: Mi vár Biatorbágy külterületeire – beszélgetés Kocsis József polgármesterrel és Repcsik Dávid külterületi tanácsnokkal

• Videó: Beszélgetés Koszorú Lajos urbanistával a készülő Településtervről

• Videó: Beszélgetés Csenger-Zalán Annamária várostervezési tanácsadóval